Si vous êtes propriétaire d'un droit de jouissance à temps partagé et que vous cherchez un moyen de vous en libérer, vous devez savoir qui pourrait vous cibler.
En février, le département du Trésor américain a annoncé des sanctions contre un réseau de fraude à la multipropriété lié à un important cartel de la drogue mexicain, le Cartel de Jalisco Nouvelle Génération (CJNG).
Ce ne sont pas des arnaqueurs ordinaires. Ils sont plus organisés, plus convaincants et, dans certains cas, plus dangereux que le vendeur à la langue bien pendue qui vous a vendu le droit de jouissance à temps partagé au départ.
En 2024 déjà, le FBI avait averti que des criminels volaient déjà des millions de dollars à des propriétaires de parts de multipropriété à travers l'Amérique, mais des actions récentes montrent à quel point ces opérations sont devenues organisées et de grande envergure.
Un problème mondial, et pas seulement américain.
Les Américains ne représentent qu'environ un tiers des propriétaires de multipropriété dans le monde. Sur plus de 7 millions de propriétaires à l'échelle mondiale, environ 2,1 millions se trouvent aux États-Unis. Les autres sont répartis dans le monde entier, ce qui en fait un problème véritablement international.
L'Europe détient une part importante du marché, le Royaume-Uni comptant à lui seul près de 500 000 ménages propriétaires de parts de multipropriété. L'Allemagne, la France, l'Espagne et l'Italie comptent également un nombre significatif de propriétaires. Le Mexique et le Canada contribuent de manière substantielle au nombre de propriétaires en Amérique du Nord, tandis que la région Asie-Pacifique – notamment le Japon, la Chine, la Thaïlande et l'Australie – représente environ 21 % du marché mondial et connaît une expansion rapide.
Une affaire majeure au Royaume-Uni illustre l'ampleur et l'organisation de ces escroqueries. En octobre 2025, 14 personnes ont été condamnées dans le cadre de l'opération « Vendez mon droit de séjour à temps partagé », une fraude sophistiquée qui a ciblé plus de 3 500 victimes (principalement des personnes âgées) et a permis de dérober la somme faramineuse de 28 millions de livres sterling (environ 35 millions de dollars américains).
Les victimes recevaient des supports marketing d'apparence professionnelle et des appels de personnes prétendant pouvoir les aider à vendre leur multipropriété. Les escrocs allaient jusqu'à utiliser des témoignages de célébrités dans leurs publicités pour paraître crédibles. Comme des milliers d'autres, un retraité, Des, a versé des frais initiaux censés faciliter la vente. La vente n'a jamais eu lieu et Des a perdu 14 000 £ (environ 18 000 $ US).
C’est là qu’intervient le crime organisé
En septembre 2025, les procureurs fédéraux ont inculpé Julio Montero Pinzon, décrit comme un haut responsable du CJNG, pour des accusations incluant la fraude électronique et le blanchiment d'argent liés à des escroqueries présumées à la multipropriété ciblant des Américains.
Le département du Trésor américain a également déclaré que des acteurs liés au CJNG avaient pris le contrôle de certains systèmes de fraude à la multipropriété à Puerto Vallarta vers 2012, imposant par la suite des sanctions à de nombreuses entreprises et personnes liées à ces systèmes.
Le ministère de la Justice a déclaré dans son acte d'accusation :
« Pendant plus d’une décennie, Julio Montero Pinzon, un haut responsable du cartel CJNG, aurait escroqué des propriétaires de parts de multipropriété de millions de dollars à son profit et à celui du CJNG. »
Les chiffres sont stupéfiants. Ces opérations ont escroqué des victimes, souvent des Américains âgés, de millions de dollars. Et contrairement au trafic de drogue, la fraude liée aux multipropriétés est beaucoup moins surveillée par les forces de l'ordre, tout en générant des revenus réguliers qui contribuent au financement des activités des cartels.
Pourquoi les criminels ciblent-ils les propriétaires de multipropriété ?
Imaginez-vous à la place d'un criminel : il existe des millions de propriétaires de multipropriété dans le monde, dont plus d'un tiers aux États-Unis. Nombre d'entre eux sont des retraités aux revenus fixes qui voient leurs charges d'entretien grimper d'année en année. Ils cherchent désespérément à se libérer de contrats qu'ils ne peuvent plus assumer et de biens qu'ils ne parviennent pas à vendre.
Le marché secondaire des multipropriétés est quasiment moribond. Les biens qui se vendaient 20 000 ou 30 000 dollars ne valent plus grand-chose. Certains propriétaires sont même incapables de s'en débarrasser, même gratuitement. Parallèlement, les frais d'entretien annuels récurrents, de 1 000 à plus de 3 000 dollars, continuent d'arriver, engendrant une situation de détresse financière et émotionnelle extrême. C'est précisément ce dont profitent les escrocs.
Comment fonctionne cette arnaque au temps partagé
Le téléphone sonne. La personne au bout du fil a l'air professionnelle et annonce une excellente nouvelle : elle a trouvé un acheteur pour votre multipropriété. Après des années d'efforts pour la vendre, quelqu'un la veut enfin et est prêt à payer un prix correct. Hourra ! Quel soulagement… enfin !
Il y a juste un petit hic. Vous devez régler les « frais de clôture » ou « droits de mutation » à l’avance, généralement entre 2 000 et 5 000 $.
L'offre semble avantageuse pour se débarrasser d'un souci qui vous coûte de l'argent chaque année. Vous effectuez donc le virement. La date de clôture approche, puis est reportée. On ne répond plus à vos appels. Le site web disparaît.
Votre argent est perdu. Il n'y a pas eu d'acheteur. Et vous restez propriétaire du droit de temps partagé.
Repérez les signes avant-coureurs et protégez-vous.
D’après les recommandations du FBI et du Trésor américain, voici comment ces arnaques se présentent généralement et ce qu’il faut faire lorsqu’elles surviennent :
- Contact non sollicité. Si quelqu'un vous appelle à l'improviste en prétendant avoir un acheteur, il s'agit presque certainement d'une arnaque. Les acheteurs sérieux ne contactent pas les propriétaires par téléphone pour leur faire des offres. N'entrez pas en contact avec eux. Si vous êtes curieux, renseignez-vous sur l'entreprise par vous-même, mais considérez qu'il s'agit d'une arnaque jusqu'à preuve du contraire.
- Exigences de paiement anticipé. Si l'on vous demande de payer des « frais de clôture » ou des « frais de transfert » avant la vente, méfiez-vous. Ne versez aucun argent. Les frais légitimes sont déduits du prix de vente final, et non payables d'avance.
- Les tactiques de pression, comme « L’acheteur examine d’autres propriétés » ou « Cette offre expire aujourd’hui », sont destinées à vous faire agir sous pression. Prenez votre temps. Éloignez-vous, parlez-en à votre famille ou à un conseiller de confiance, et ne prenez aucune décision sous la pression.
- Refusez les demandes de virements bancaires vers le Mexique, ou vers n'importe quelle destination. Une fois l'argent transféré à l'international, il est pratiquement impossible de le récupérer. Refusez les virements bancaires. Si les modalités de paiement vous semblent contraignantes ou urgentes, refusez-les.
- Méfiez-vous des offres trop belles pour être vraies. Si quelqu'un vous propose un prix nettement supérieur à la valeur marchande d'un bien que vous n'arrivez pas à vendre, demandez-vous pourquoi. Vérifiez tout par vous-même. Consultez des organismes de confiance comme le Better Business Bureau ou le procureur général de votre État pour vous renseigner sur l'entreprise.
Privilégiez les agents immobiliers agréés qui gèrent les reventes de temps partagé, en commençant par la Licensed Timeshare Resale Brokers Association .
Comment ils vous ont trouvé
Vous vous demandez peut-être : comment savaient-ils que je possédais un droit de jouissance à temps partagé ?
La réponse révèle une vérité troublante concernant vos données. Vous souvenez-vous de mon article sur votre empreinte numérique et les courtiers en données ? La propriété de multipropriété est souvent une information publique. Les fuites de données chez les sociétés de multipropriété ont exposé les informations des clients. Les listes de victimes précédentes s'achètent et se vendent entre criminels ou sont obtenues « légalement » auprès de courtiers en données. Si vous avez déjà été ciblé, vos informations sont probablement accessibles à d'autres personnes à un coût minime, voire gratuitement.
Votre présence sur les réseaux sociaux n'arrange rien. Cette photo de vacances que vous avez publiée depuis votre résidence de vacances en temps partagé fournit aux escrocs des informations qu'ils peuvent exploiter pour rendre leurs arguments plus convaincants.
Les autorités ont également constaté que certaines organisations liées au CJNG disposent de centres d'appels sophistiqués, avec du personnel formé utilisant des scripts détaillés et des bases de données de victimes potentielles. Il ne s'agit pas d'appels aléatoires, mais d'opérations organisées disposant de ressources importantes.
Que faire si vous êtes devenu victime
Si vous en avez déjà été victime, agissez immédiatement :
- Cessez toute communication avec les escrocs.
- Contactez votre banque pour voir si le virement peut être annulé (peu probable, mais ça vaut le coup d'essayer).
- Déposez un rapport de police pour créer un enregistrement officiel.
- Aux États-Unis, signalez-le au FBI sur ic3.gov et à la FTC sur reportfraud.ftc.gov
- Signalez toute fraude à vos rapports de crédit
- Pensez à protéger votre identité si vous n'en avez pas déjà une.
Soyez également vigilants face aux arnaques au « recouvrement », où une personne vous contacte en prétendant pouvoir récupérer votre argent moyennant des frais initiaux. Il s’agit d’une autre arnaque ciblant les mêmes victimes.
Le lien entre certaines opérations frauduleuses liées au timeshare et le crime organisé n'est pas une simple hypothèse. Les autorités américaines, notamment le département du Trésor, ont établi des liens entre certains stratagèmes et le Cartel de Jalisco Nouvelle Génération (CJNG), et ont notamment sanctionné un réseau impliqué dans ce type d'escroquerie. Les enquêteurs affirment que ces opérations, parallèlement à d'autres activités criminelles, peuvent générer d'importants revenus illicites.
Le gouvernement américain prend des mesures. Le Trésor américain a imposé des sanctions à de nombreuses personnes et entreprises, et les procureurs fédéraux ont obtenu des mises en accusation contre des individus soupçonnés d'être liés à un cartel. Mais la répression seule ne résoudra pas le problème. Il est toujours nécessaire de se protéger.
N'oubliez pas : si quelqu'un vous contacte sans que vous l'ayez sollicité au sujet de votre multipropriété, prétend avoir un acheteur et vous demande un paiement anticipé, il s'agit d'une arnaque.
Partagez ces informations avec vos proches qui possèdent des parts de multipropriété, notamment les personnes âgées. Être vigilant permet d'éviter des pertes financières importantes. Restez sceptique, vérifiez tout et, si une offre semble trop belle pour être vraie, c'est généralement le cas.
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