Si vous êtes propriétaire d'un bien en multipropriété et que vous cherchez un moyen de vous en débarrasser, vous devez savoir qui pourrait vous cibler.
En février, le département du Trésor américain a annoncé des sanctions à l'encontre d'un réseau de fraude à la multipropriété lié à un important cartel de la drogue mexicain, le Cartel de Jalisco de la Nouvelle Génération (CJNG).
Ce ne sont pas des escrocs comme les autres. Ils sont mieux organisés, plus convaincants et, dans certains cas, plus dangereux que le vendeur au beau parler qui vous a vendu cette multipropriété au départ.
En 2024, le FBI avait déjà lancé un avertissement indiquant que des criminels dérobaient des millions de dollars aux propriétaires de multipropriétés à travers les États-Unis, mais les événements récents montrent à quel point ces opérations sont désormais organisées et ont pris de l'ampleur.
Un problème mondial, et pas seulement américain
Les Américains ne représentent qu'environ un tiers des propriétaires de multipropriété dans le monde. Sur plus de 7 millions de propriétaires à l'échelle mondiale, environ 2,1 millions se trouvent aux États-Unis. Les autres sont répartis aux quatre coins du globe, ce qui en fait un véritable problème international.
L'Europe détient une part importante du marché, le Royaume-Uni comptant à lui seul près de 500 000 foyers propriétaires d'une multipropriété. L'Allemagne, la France, l'Espagne et l'Italie comptent également un nombre important de propriétaires. Le Mexique et le Canada contribuent de manière significative au nombre de propriétaires en Amérique du Nord, tandis que la région Asie-Pacifique — en particulier le Japon, la Chine, la Thaïlande et l'Australie — représente environ 21 % du marché mondial et connaît une expansion rapide.
Une affaire retentissante au Royaume-Uni montre à quel point ces escroqueries peuvent être répandues et organisées. En octobre 2025, 14 personnes ont été condamnées dans le cadre de l’opération « Sell My Timeshare », une fraude sophistiquée qui a visé plus de 3 500 victimes (principalement des personnes âgées) et permis de détourner la somme colossale de 28 millions de livres sterling (environ 35 millions de dollars américains).
Les victimes ont reçu des supports marketing d'aspect professionnel et des appels de personnes prétendant pouvoir les aider à vendre leur multipropriété. Les escrocs ont même utilisé des témoignages de célébrités dans leurs publicités pour paraître crédibles. Comme des milliers d'autres, un retraité, Des, a versé des frais initiaux censés faciliter la vente. La vente n'a jamais eu lieu et Des a perdu 14 000 £ (environ 18 000 $ US).
C'est là qu'intervient le crime organisé
En septembre 2025, le parquet fédéral a mis en accusation Julio Montero Pinzon, présenté comme un haut responsable du CJNG, pour des chefs d'accusation comprenant notamment la fraude électronique et le blanchiment d'argent, en lien avec des escroqueries présumées à la multipropriété visant des Américains.
Le département du Trésor américain a également indiqué que des acteurs liés au CJNG avaient pris le contrôle de certaines escroqueries à la multipropriété à Puerto Vallarta vers 2012, avant d'imposer des sanctions à plusieurs entreprises et individus impliqués dans ces escroqueries.
Le ministère de la Justice a déclaré dans son acte d'accusation :
« Depuis plus d’une décennie, Julio Montero Pinzón, un haut responsable du cartel CJNG, aurait escroqué des propriétaires de multipropriétés de plusieurs millions de dollars à son propre profit et à celui du CJNG. »
Les chiffres sont stupéfiants. Ces opérations ont permis de soutirer des millions de dollars à des victimes, souvent des Américains âgés. Et contrairement au trafic de drogue, la fraude à la multipropriété fait l'objet d'une surveillance bien moindre de la part des forces de l'ordre, tout en générant des revenus réguliers qui contribuent à financer les activités des cartels.
Pourquoi les criminels s'en prennent-ils aux propriétaires de multipropriétés ?
Mettez-vous à la place d'un escroc : il y a des millions de propriétaires de multipropriétés dans le monde, dont plus d'un tiers rien qu'aux États-Unis. Beaucoup sont des retraités aux revenus fixes qui voient leurs frais d'entretien grimper d'année en année. Ils cherchent désespérément à se débarrasser de contrats qu'ils ne peuvent plus assumer et de biens immobiliers qu'ils ne parviennent pas à vendre.
Le marché secondaire de la multipropriété est pratiquement mort. Des biens qui se vendaient autrefois 20 000 ou 30 000 dollars ne valent désormais presque plus rien. Certains propriétaires ne parviennent littéralement pas à s'en débarrasser. Parallèlement, les frais d'entretien annuels, qui s'élèvent à 1 000, voire plus de 3 000 dollars, continuent de s'accumuler, créant un véritable tourbillon de désespoir financier et émotionnel. C'est exactement ce dont profitent les escrocs.
Comment fonctionne cette arnaque à la multipropriété
Le téléphone sonne. La personne au bout du fil a l'air professionnelle et a de bonnes nouvelles : elle a trouvé un acheteur pour votre multipropriété. Après des années passées à essayer de la vendre, quelqu'un en veut enfin, et il est prêt à payer un prix correct. Youpi ! Quel soulagement… enfin !
Il y a juste un petit hic. Vous devez régler d'avance les « frais de clôture » ou les « droits de mutation », qui s'élèvent généralement entre 2 000 et 5 000 dollars.
C'est une affaire qui semble raisonnable : se débarrasser d'un casse-tête qui vous coûte de l'argent chaque année. Vous effectuez donc le virement. La date de clôture approche, puis est reportée. Personne ne répond à vos appels. Le site web disparaît.
Vous avez perdu votre argent. Il n'y a pas eu d'acheteur. Et vous êtes toujours propriétaire de la multipropriété.
Repérez les signes avant-coureurs et protégez-vous
Selon les recommandations du FBI et du Trésor américain, voici comment ces escroqueries se présentent généralement et comment réagir face à elles :
- Contact non sollicité.Si quelqu’un vous appelle à l’improviste en prétendant avoir un acheteur, il s’agit presque certainement d’une arnaque. Les vrais acheteurs ne contactent pas les propriétaires à l’improviste pour leur faire des offres. Ne vous engagez pas dans cette discussion. Si vous êtes curieux, renseignez-vous par vous-même sur l’entreprise en question, mais partez du principe qu’il s’agit d’une arnaque jusqu’à preuve du contraire.
- Demandes de paiement anticipé.Si l'on vous demande de payer des « frais de clôture » ou des « frais de transfert » avant la vente, c'est un signal d'alarme majeur. N'envoyez pas d'argent. Les frais légitimes sont prélevés sur le montant final de la vente, et non payés d'avance.
- Les manœuvres de pression.Des phrases telles que « L'acheteur examine d'autres biens » ou « Cette offre expire aujourd'hui » visent à vous mettre la pression. Prenez votre temps. Prenez du recul, discutez-en avec votre famille ou un conseiller de confiance, et ne prenez pas de décision sous la pression.
- Les demandes de virement bancaire vers le Mexique.Ou n'importe où ailleurs, d'ailleurs. Une fois que l'argent a été transféré à l'étranger, il est pratiquement impossible de le récupérer. Refusez les virements bancaires. Si les modes de paiement vous semblent contraignants ou urgents, passez votre chemin.
- Des offres qui semblent trop belles pour être vraies.Si quelqu’un vous propose un prix nettement supérieur à la valeur du marché pour un bien immobilier que vous n’arrivez pas à vendre, demandez-vous pourquoi. Vérifiez tout par vous-même. Renseignez-vous sur l’entreprise auprès de sources fiables, comme le Better Business Bureau ou le procureur général de votre État.
Faites appel à des agents immobiliers agréés spécialisés dans la revente de multipropriétés, en commençant parl'Association des courtiers agréés en revente de multipropriétés.
Comment vous ont-ils trouvé ?
Vous vous demandez peut-être : « Comment ont-ils su que je possédais une multipropriété ? »
La réponse met en lumière une vérité dérangeante concernant vos données. Vous vous souvenez de mon article sur votre empreinte numérique et les courtiers en données ? La propriété en multipropriété est souvent une information accessible au public. Des fuites de données au sein de sociétés de multipropriété ont exposé les informations de clients. Les listes de victimes précédentes sont achetées et vendues entre criminels ou obtenues « légalement » auprès de courtiers en données. Si vous avez déjà été pris pour cible, vos informations sont probablement accessibles à d’autres pour un coût minime, voire gratuitement.
Vérifiez si vos données personnelles ont été exposées.
Votre présence sur les réseaux sociaux n'arrange pas les choses. Cette photo de vacances que vous avez publiée depuis votre complexe en multipropriété fournit des informations que les escrocs peuvent utiliser pour rendre leur argumentaire plus convaincant.
Les autorités ont également constaté que certaines opérations liées au CJNG disposent de centres d'appels sophistiqués, dotés d'un personnel qualifié qui utilise des scripts détaillés et des bases de données répertoriant des victimes potentielles. Il ne s'agit pas d'appels aléatoires, mais d'opérations organisées bénéficiant de ressources importantes.
Que faire si vous avez été victime d'une arnaque
Si vous en avez déjà été victime, agissez immédiatement :
- Cessez toute communication avec les escrocs
- Contactez votre banque pour voir s'il est possible d'annuler le virement (c'est peu probable, mais cela vaut la peine d'essayer)
- Déposez une plainte auprès de la police afin d'établir un procès-verbal officiel
- Aux États-Unis, signalez-le au FBI sur ic3.gov et à la FTC sur reportfraud.ftc.gov
- Demandez l'activation d'une alerte à la fraude sur vos rapports de solvabilité
- Envisagez de souscrire une assurance protection de l'identité si vous n'en avez pas déjà une
Méfiez-vous également des escroqueries dites de « récupération », dans lesquelles une personne vous contacte en prétendant pouvoir vous faire récupérer votre argent moyennant des frais initiaux. Il s'agit là d'une autre arnaque visant les mêmes victimes.
Le lien entre certaines activités frauduleuses liées à la multipropriété et les groupes du crime organisé n'est pas une simple hypothèse. Les autorités américaines, notamment le département du Trésor, ont mis en évidence des liens entre certains stratagèmes et le Cartel de Jalisco de la Nouvelle Génération (CJNG), allant jusqu'à imposer des sanctions à un réseau impliqué dans des fraudes à la multipropriété. Selon les enquêteurs, ces activités peuvent générer d'importants revenus illicites parallèlement à d'autres activités criminelles.
Le gouvernement américain passe à l'action. Le département du Trésor a imposé des sanctions à plusieurs personnes et entreprises, et les procureurs fédéraux ont obtenu des mises en accusation contre des individus soupçonnés d'être liés au cartel. Mais la répression à elle seule ne suffira pas à résoudre le problème. Vous devez tout de même vous protéger.
N'oubliez pas : si quelqu'un vous contacte de manière non sollicitée au sujet de votre multipropriété, prétend avoir un acheteur et vous demande un paiement d'avance, il s'agit d'une arnaque.
Partagez ces informations avec vos amis et vos proches qui possèdent des multipropriétés, en particulier vos aînés. En les sensibilisant, vous pouvez contribuer à éviter de graves pertes financières. Restez méfiants, vérifiez tout, et si une offre semble trop belle pour être vraie, c'est généralement le cas.
Nous ne nous contentons pas de signaler les escroqueries, nous contribuons à les détecter.
Les risques liés à la cybersécurité ne devraient jamais dépasser le stade des gros titres. Si quelque chose vous semble louche, vérifiez s'il s'agit d'une arnaque à l'aide de Malwarebytes Guard. Envoyez une capture d'écran, collez le contenu suspect ou partagez un lien, un texte ou un numéro de téléphone, et nous vous dirons s'il s'agit d'une arnaque ou d'un site légitime. Disponible avec Malwarebytes Premium pour tous vos appareils, et dans Malwarebytes pour iOS Android.
